【案例分享】改建类城市更新项目典型重难点及解决方案
发布时间：2025-10-11
来源：高登咨询
作者：LK
当城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，改建类城市更新成为激活老城区活力的关键抓手。不同于新建项目的 “白纸作画”，这类项目需在既有建筑肌理、民生需求与规划目标间寻找平衡：
居民工作方面，产权分散、居民诉求多元、协调难度大是普遍痛点。如何有效沟通、凝聚共识、激发居民参与积极性？
长效管理方面，改造后的维护、运营和社区治理机制如何建立，避免“一年新、两年旧、三年没人管”的困境？
工程管理方面，如何平衡改造效果、成本控制与居民日常生活影响？
这些贯穿项目全周期的重难点，不仅考验建设者的专业能力，更关乎城市更新的“温度”与“实效”。今天小编将聚焦核心痛点，分享可落地的解决方案。
一、有效沟通、凝聚共识、激发居民参与积极性
案例1：上海某老旧小区改造项目——依托党建平台，建立小区“三驾马车”协商机制
区房管局协同街道成立项目组，开展便民服务咨询活动，确保居民诉求纳入加装电梯与楼道改造内容中。
1.为开展加装电梯工作，成立临时党支部，引导居民党员加入加梯三人小组，积极宣传政策、及时处置问题，除申请使用上海市既有多层住宅加装电梯政府补贴资金（加梯施工金额的40%，最高不超过28万元，市、区两级各补贴50%）外，引导居民根据所在楼层确定分担比例出资建设。
2.为开展强电入地施工，区房管局和街道统筹协调临时停车点，小区党总支和物业公司逐户上门与车主沟通，两天内基本完成小区430辆机动车移车工作。
3.为缓解小区物业运营压力，物业公司根据第三方专业评估报告，向业委会提交《调整物业费标准申请》，居委会、业委会通过多渠道摸底，听取居民意见建议，决定将服务收费标准由0.8元/平方米上调至1元/平方米，在业主大会获业主支持超83%，保障了更好的物业服务。
案例2：江苏某片区综合更新提升项目——建立统筹机制，促进多元参与
坚持“政府管基本、市场做提升”，形成政府引导、多元社会主体广泛参与的更新模式。建立四方统筹的工作组织机制，由市区两级政府部门、市属国企、专家团队联合成立十全街综合整治提升工作专班，联动商户居民、撬动社会资源投入街道发展，引导社会力量参与更新过程、维护更新成果，发挥政府引领、社会参与、自主更新协同效应。建立四级把控的设计管控制度，总师和技术专家组作为技术总把控、总控团队提供伴随式技术咨询，统筹协调多专业设计团队，引导商户设计达人、社区意见代表参与公众设计环节，形成“规划设计-工程施工－多元治理”全过程把控。
图1 四方统筹的工作组织机制和四级把控的设计管控制度
二、建立改造后的维护、运营和社区治理机制
案例3：重庆某老旧小区改造项目——探索物业模式新改革，实现长效治理
针对老旧小区边界模糊、与市政环境密不可分的普遍现状，改革优化管理范围，将住宅、社区商业、市政道路、街区纳入“大物业”范畴，并引入物业服务公司打造“街区物业”模式，依托智慧物业系统提供集约化服务，涵盖市容环卫、绿化管护、停车管理、底商运营等新增管理服务事项，通过经营性空间利用、智慧停车管理、24小时社区热线服务，在不增加财政负担的同时实现物业公司正常运营，增强物业团队的自我“造血”能力。
推动智慧物业与城市运行管理平台一体化，整合家政保洁、养老托育等社区到家服务，链接社区周边生活性服务业资源，建设社区智能感知设施，打破小区与街区服务壁垒，确保物业全覆盖，实现精细化长效治理。
图2 城市运行管理服务平台
案例4：某街区改造提升项目
“区属国企+运营团队+商业联盟”三方协同运管
围绕业态导入、运营管理、商户服务等内容，由区属国有企业通过购买服务的方式，引进专业公司负责招商运营、收缴租金、解决商户诉求，引进物业服务公司对街区物业进行管理维护，形成政府建、运营管、商户用的“交钥匙”运管模式。同时，引导15家商户，建立商户联盟，打通政商企沟通渠道，定期收集、反馈商户对街区运营的意见建议，不断提升街区管理运营水平。
“街道组织+商户需求+群众意愿”共建共治共享
以街区改造为契机，提升基层治理水平。
改造前，街道工作人员走街入户，就规划方案充分征求区域内商户、居民意见建议，并做好政策宣传、项目介绍、沟通解释等工作，共召开坝坝会、座谈会20余次，将收集到的各方意见融入规划设计方案，并经商户、群众签字同意后再进场施工。
改造中，组织商户成立“自管委”，充分尊重商户个性化需求，对个别特色店铺进行“一店一方案”改造设计，形成微更新的建筑景观节点，并邀请群众代表，对施工工艺、建设进度、工程质量等全程监督。
改造后，邀请“自管委”、群众代表共同会商，建立健全管理制度，提高商户及群众的自我管理、自我服务、自我教育、自我监督能力，形成共建、共治、共享的治理格局。
图3 街区改造前后对比图
三、平衡改造效果、成本控制与居民日常生活影响
案例5：某综合改造项目——注重无感施工，确保稳步实施。
坚持“无感施工”，采用轻干预、少扰动、微改造等方式，最小化施工影响。
1.科学规划合理安排，建立十全街商圈联盟沟通群、热线电话等协商平台，反复征求意见、及时沟通引导，分区分时施工。
2.文明施工抓细节，夜间实施占道灯杆拆除、井盖更新、路面划线等低噪音工程，定制专用切割棚洒水喷雾降尘，间隔设置商户通道满足经营需求。
3.践行轻量化设计，最小化改造工程、最大化实施成效。精细化处理沿线196处台阶不平整问题，消除安全隐患。
4.动态调整施工内容，针对现场巡查发现的空调冷凝管、雨水管滴水问题，梳理整改点位、精细化分类优化42处，解决路面积水痛点。
5.整个施工过程实现不拆除一栋房屋、不动迁一户居民、不干扰一户店铺经营、不干涉机构正常办公。
图4 无感施工方式
改建类城市更新从来不是“单向改造”，而是一场“多方共赢”的系统工程，每一个解决方案的落地，都是一次对城市肌理的温柔修复、对民生需求的精准回应。未来，随着政策工具的完善与技术手段的升级，改建类项目更需以“绣花功夫”深耕细节，让老建筑承载新功能，让老城区焕发新生机——这既是城市更新的核心目标，也是推动城市可持续发展的重要路径。
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